La respuesta corta
- CMMS trata sobre el trabajo: mantener el equipo en funcionamiento mediante órdenes de trabajo, mantenimiento preventivo y piezas de repuesto.
- CAFM trata sobre el edificio: gestionar espacios, servicios, contratistas y solicitudes de ocupantes en las instalaciones.
- EAM trata sobre la vida completa del activo: desde la planificación y adquisición hasta la operación, seguimiento de costos y disposición, generalmente en múltiples sitios.
- En la práctica los límites se difuminan. Muchos equipos en los EAU necesitan partes de los tres, por lo que existen plataformas CMMS-CAFM-EAM combinadas.
Los tres términos en un minuto
CMMS: sistema informatizado de gestión del mantenimiento
Software para ejecutar trabajos de mantenimiento. Un CMMS mantiene un registro de activos, crea y rastrea órdenes de trabajo, programa mantenimiento preventivo y gestiona las piezas de repuesto que necesitan los técnicos. Sus usuarios principales son gerentes de mantenimiento, planificadores y técnicos. Nuestra guía ¿Qué es CMMS? lo cubre en detalle.
CAFM: gestión de instalaciones asistida por computadora
Software para ejecutar instalaciones. CAFM incluye mantenimiento pero considera el edificio en su conjunto: solicitudes de ocupantes e inquilinos, servicios blandos y duros, subcontratistas, contratos de servicios y SLA, y los espacios en sí. Sus usuarios principales son gerentes de instalaciones y proveedores de servicios FM.
EAM: gestión empresarial de activos
Software para gestionar activos como inversiones empresariales durante su ciclo de vida completo. EAM también cubre mantenimiento, pero añade análisis de costos del ciclo de vida, seguimiento de rendimiento y confiabilidad, y decisiones sobre cuándo reparar, reemplazar o retirar un activo, típicamente en múltiples sitios y unidades de negocio. Sus usuarios principales son gestores de activos, directores de operaciones y finanzas.
Comparación lado a lado
| CMMS | CAFM | EAM | |
|---|---|---|---|
| Pregunta principal que responde | ¿Se está realizando el trabajo de mantenimiento? | ¿Están funcionando bien nuestros edificios y servicios? | ¿Están nuestros activos generando valor durante su vida? |
| Enfoque | Trabajo de mantenimiento y equipo | Instalaciones, espacios y servicios | Ciclo de vida del activo y costo |
| Usuarios típicos | Gerentes de mantenimiento, planificadores, técnicos | Gerentes de instalaciones, proveedores FM, helpdesks | Gestores de activos, líderes de operaciones y finanzas |
| Funcionalidades principales | Registro de activos, órdenes de trabajo, mantenimiento preventivo, repuestos, aplicación móvil | Solicitudes de servicio, gestión de contratistas, contratos y SLA, datos de espacios y ocupantes | Cálculo de costes de ciclo de vida, confiabilidad (MTBF/MTTR), carteras de activos multisitio, planificación de capital |
| Alcance | Un equipo o sitio hasta muchos | Un edificio hasta una cartera | Generalmente a nivel empresarial |
| Horizonte temporal | Días a meses (el próximo trabajo) | Meses a años (prestación de servicios) | Años a décadas (vida útil del activo) |
| Compradores típicos en el GCC | Plantas, empresas de servicios, equipos de mantenimiento interno | Empresas de FM, centros comerciales, torres, comunidades, hospitales | Grandes fabricantes, servicios públicos, telecomunicaciones, grupos multisitio |
Dónde se superponen
Los tres comparten el mismo núcleo: un registro de activos y una forma de planificar, asignar y registrar trabajos contra ellos. Las diferencias están en lo que rodea ese núcleo.
- Un CAFM sin funcionalidades sólidas de órdenes de trabajo y mantenimiento preventivo es solo un servicio de asistencia. Los equipos de instalaciones aún necesitan el núcleo CMMS.
- Un EAM es tan bueno como los datos de mantenimiento que lo alimentan. Los costes de ciclo de vida y MTBF provienen de órdenes de trabajo y consumo de piezas registrados día a día.
- Un CMMS utilizado por una empresa de gestión de instalaciones rápidamente necesita funcionalidades CAFM: gestión de contratistas, SLA de clientes y solicitudes de inquilinos.
Esa superposición es por qué comprar tres sistemas separados a menudo conduce a datos de activos duplicados y trabajo de reconciliación. Una única plataforma que cubra el núcleo CMMS más las capas CAFM y EAM que necesitas lo evita.
¿Cuál necesitas?
Comienza por el problema que intentas resolver en lugar del acrónimo:
- "Se pierden trabajos y no podemos ver qué están haciendo los técnicos." Comienza con el núcleo CMMS: órdenes de trabajo, programación preventiva y una aplicación móvil.
- "Gestionamos edificios para clientes y necesitamos demostrar que cumplimos nuestros SLA." Necesitas funcionalidades CAFM: seguimiento de contratos y SLA, gestión de subcontratistas y un portal de solicitudes de usuarios finales.
- "No sabemos qué activos nos cuestan más o cuándo reemplazarlos." Necesitas funcionalidades EAM: análisis de costes de ciclo de vida y seguimiento de MTBF/MTTR e informes entre sitios.
- "Todo lo anterior, en varios sitios." Busca una plataforma CMMS-CAFM-EAM combinada con soporte multiespacio, para que cada equipo trabaje con los mismos datos.
Cómo e-maintain cubre los tres
e-maintain de Bitminds fue construida como una plataforma CMMS-CAFM-EAM combinada para equipos en Arabia Saudita, los Emiratos Árabes Unidos y el GCC y Oriente Medio más amplio. Puedes comenzar con los módulos que necesitas y activar más a medida que creces.
| Módulos de e-maintain | |
|---|---|
| CMMS | Órdenes de trabajo, Programador de trabajos, Inventario, Acceso móvil, Alertas |
| CAFM | Gestión de instalaciones, Contratos y SLA, Interface de usuario final, Flujos de trabajo |
| EAM | Gestión de activos, Informes y análisis, Cumplimiento y auditoría, Multiespacio |
Descubre cómo los equipos han combinado estos en la práctica en nuestros casos de éxito, desde la gestión de instalaciones de centros comerciales en los Emiratos Árabes Unidos hasta mantenimiento de ascensores y servicio de campo a nivel nacional.
Preguntas frecuentes
¿Es CAFM lo mismo que CMMS?
No. CAFM incluye mantenimiento pero también cubre servicios de instalaciones, espacios, contratistas, SLA y solicitudes de ocupantes. Un CMMS se enfoca en trabajo de mantenimiento y equipos. Muchos equipos de instalaciones necesitan ambos, por lo que las plataformas combinadas son comunes.
¿Es EAM simplemente un CMMS más grande?
En parte. EAM incluye todo lo que hace un CMMS pero lo extiende al ciclo de vida completo del activo, incluyendo adquisición, costo del ciclo de vida, confiabilidad y planificación de reemplazo, generalmente en toda la organización.
¿Necesito software separado para CMMS, CAFM y EAM?
No necesariamente. Los sistemas separados significan registros de activos duplicados e integraciones que mantener. Una plataforma combinada CMMS-CAFM-EAM como e-maintain mantiene un registro de activos único e historial de trabajo único para cada equipo.